国泰君安：地产行业仍然以去库存为主 维持两端配置的建议

房地产市场：土地市场降温，优质地块仍受追捧

元描述: 深入了解2024年1-7月中国房地产市场土地市场现状，包括拿地规模、销售情况和核心城市地块竞争情况。分析行业去库存趋势和投资建议，并提供常见问题解答。

引言:

2024年上半年，中国房地产市场持续调整，土地市场也随之降温。然而，优质地块的竞争依然激烈，核心城市依然是房企争夺的焦点。本文将深入分析2024年1-7月房企拿地规模、销售情况和核心城市地块竞争情况，并结合行业去库存趋势和投资建议，为您全面解读当前的房地产市场状况。

土地市场降温，央国企拿地占比持续提升

2024年1-7月房企拿地规模分析

2024年1-7月，房企拿地规模延续同比大幅收缩的态势，但降幅有所收窄。数据显示，截至7月末，拿地TOP50房企累计新增土地货值9274亿元，同比下跌33%，跌幅较上月收窄1pct。尽管如此，同比跌幅依旧较大，土地市场依旧处于调整期。

值得注意的是，央国企的拿地集中度持续提升。 1-7月，央企/国企/民企新增土地货值分别为3665亿元/4691亿元/918亿元，央国企占比达到91%，较1-6月再度提升3pct，主力地位进一步稳固。拿地TOP20中，依旧仅有龙湖和滨江两家民企。

从7月单月的拿地情况看，新增土地货值TOP3的房企分别为越秀/保利/绿城，对应货值为281亿元/250亿元/103亿元。

销售强势房企投资积极性更强，以销定投策略明显

结合销售表现，1-7月销售TOP100房企拿地销售比延续低位，为0.15，销售强势房企的投资积极性更强，与“以销定投”的策略契合。

1-7月，销售TOP100房企中仅有三成活跃在土地市场中，整体的拿地销售比较1-6月提升0.01至0.15。拆分各梯队表现，销售TOP10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100房企的新增土地货值占比分别为55%/14%/7%/8%/16%，拿地销售比分别为0.18/0.12/0.11/0.11/0.14。

对比来看，销售强势房企的拿地积极性更强，尤其是销售TOP10房企，其1-7月新增土地货值占比和拿地销售比较1-6月分别上涨2pct和0.03。 这也说明，随着市场环境的变化，越来越多的房企开始采取“以销定投”的策略，谨慎拿地，避免盲目投资。

核心城市优质地块依然热度高涨，激烈竞争不断

尽管土地市场整体活跃度较低，但是核心城市核心地块依旧热度高涨，7月以上海、杭州等为代表的部分城市迎来优质地块的激烈角逐。

7月重点城市土拍溢价率较6月上涨0.6pct至3.8%，主要源自重点城市优质地块的供应。

从7月地块的溢价率表现来看，最突出的是杭州和上海：

• 杭州： 7月供应的3宗地块溢价率分别达到59%、40%、23%，均由以杭州为发展重心的头部房企绿城和滨江拍得。结合两家房企上半年的拿地表现看，其在杭州继续深度布局的策略坚定。
• 上海： 7月土拍为取消商品住房用地溢价率10%上限要求后的首批土拍，其中杨浦的2宗地块分别实现了21%、17%的溢价率。

另外，从优质地块的竞拍名单看，华润、保利、绿城、中海、招商蛇口、建发、滨江等房企均在列，可见房企对于优质地块依旧保持高度关注。

行业去库存为主，投资建议

行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议：

• 一方面，选择低杠杆的龙头企业。 这些企业抗风险能力强，在市场调整期能够更好地抵御风险，并抓住机遇，实现稳健发展。
• 另一方面，关注重组进展。 一些优质房企可能会通过并购重组的方式，整合资源，提升竞争力。投资者可以关注这些企业的重组进展，寻找投资机会。

风险提示：

• 市场需求加速下行。

常见问题解答

1. 为什么土地市场整体活跃度较低？

土地市场整体活跃度较低主要受以下因素影响：

• 市场需求疲软。 由于宏观经济环境和疫情等因素的影响，市场需求疲软，导致房企拿地意愿下降。
• 融资环境收紧。 监管部门对房地产行业的融资进行了严格管控，导致房企融资难度加大，进而影响了拿地资金。
• 库存压力较大。 房企手中存量土地较多，消化周期较长，导致拿地积极性不高。

2. 为什么核心城市核心地块依然热度高涨？

核心城市核心地块依然热度高涨主要是因为：

• 区位优势明显。 核心城市核心地块通常拥有优越的地理位置和配套设施，具有较高的投资价值。
• 发展潜力巨大。 核心城市拥有更强的经济活力和人口吸引力，未来发展潜力巨大，吸引房企积极抢夺优质地块。
• 市场竞争激烈。 核心城市优质地块供应量有限，而房企的竞争十分激烈，导致地块价格不断攀升。

3. 什么是“以销定投”策略？

“以销定投”策略是指房企根据项目的销售情况来决定投资规模，避免盲目投资，降低风险。

4. 如何判断房企是否属于低杠杆龙头企业？

判断房企是否属于低杠杆龙头企业可以参考以下指标：

• 负债率： 负债率越低，杠杆率越低，抗风险能力越强。
• 现金流： 现金流充足，能够更好地应对市场风险。
• 盈利能力： 盈利能力强，能够持续创造价值。
• 品牌影响力： 品牌影响力高，更容易获得客户认可。

5. 哪些房企的重组进展值得关注？

近期，一些房企的重组进展值得关注，例如：

• XX房企： 该房企正在积极寻求与XX房企的合作，整合资源，提升竞争力。
• XX房企： 该房企正在进行资产剥离，聚焦核心业务，优化资产结构。

6. 投资房地产市场有哪些风险？

投资房地产市场存在以下风险：

• 市场波动风险： 房地产市场受宏观经济环境、政策调控等因素影响较大，价格波动较大。
• 流动性风险： 房地产流动性较差，退出成本较高。
• 政策风险： 政府政策变化可能会对房地产市场造成较大影响。

结论

2024年上半年，中国房地产市场土地市场整体降温，但核心城市优质地块依然受到热捧。未来，房企需要更加谨慎地拿地，关注“以销定投”策略，并积极调整经营策略，以应对市场变化。投资者应关注低杠杆龙头企业和重组进展，并做好风险控制，谨慎投资。

最后，请记住，房地产市场是一个复杂且充满不确定性的市场，投资需谨慎。