南方“小土豆”的到来，让哈尔滨这座北方冰城的冬天变得“暖意洋洋”。

　　但与当前哈尔滨旅游业爆火形成鲜明对比的是，因为“冷”，多年来哈尔滨是我国唯一一个人口净流出的省会城市，伴随人口净流出，品牌开发商在当地的投资已经停滞两年。

　　“最后一个品牌房企在哈尔滨投资应该是在2021年。那年我们拿了最后一个项目，包括金地、中海、华润等都是于那一年，在哈尔滨拿了最后一块地，再往后应该都没有在哈尔滨再投资了。”一家大型房地产开发商人士称。

　　“哈尔滨跟整个东北市场发展情况差不多，从2019年达到一个市场高点之后，销售量每年都在往下走，现在都不到2019年的一半了，市场容量基本打了5折。”上述开发商人士称，当前多数品牌开发商在东北的投资，主要集中在沈阳、大连、长春，对哈尔滨的考量已非常靠后。

　　就是这样一座市场容量逐年缩小的北方冰城，在旅游业出圈后，其楼市现状有改善的可能吗？

　　“小土豆”带不来置业需求

　　据黑龙江省哈尔滨市文化广电和旅游局提供的大数据测算，截至元旦假日第3天，哈尔滨市累计接待游客304.79万人次，实现旅游总收入59.14亿元。游客接待量与旅游总收入均达到历史峰值。

　　相关数据显示，元旦假期，哈尔滨机场运送旅客20.5万人次，同比增长93%，同比2019年增长27%，创同期历史新高。

　　一系列数据支撑背景下，市场戏称，这个冬天三亚的生意被哈尔滨“抢了”。虽然旅游业的风头被哈尔滨抢了，但南方小土豆的到来，却不能像东北人带火三亚那般，带来大量安家置业需求。

　　一位哈尔滨房地产业内人士表示，毕竟三亚的气候和配套都比较适合人群居住的，哈尔滨还是因为太冷了，无论是生活还是从事一些经济活动，受限会比较多，所以有条件的青年人还是会选择往外走。

　　“至于返乡置业需求肯定是有的，但也仅相当于城市内部客户的一个迭代，而从外面吸引更多客户来则很难，对那些本来就在哈尔滨发展的人会有促进作用，但作用也非常有限。”上述业内人士称。

　　上述业内人士指出，当前东北人口外流情况较为严重，一方面是总人数在减少，另一方面就是外流的人以中青年为主，当前东北部分城市人口老龄化情况相对比较严重，购房置业需求大幅减少。

　　据第七次全国人口普查结果，截至2020年11月，哈尔滨的常住人口为1000.99万，是2010-2020十年间全国唯一出现人口净流出的省会城市。

　　据《2021年哈尔滨市国民经济和社会发展统计公报》，2021年末哈尔滨市常住人口988.5万人，户籍总人口943.2万人，相比2020年底1000.1万人的常住人口减少11.6万人，常住人口首次跌破千万。

　　去化周期58.6个月

　　在人口净流出及老龄化背景下，近两年哈尔滨土地投资基本以本地开发商为主，“他们的经营思路不一样，拿一块地不用像我们追求指标，可以慢慢卖，但是也集中在这个城市的核心区。”上述开发商人士称。

　　上述开发商人士进一步指出，当前品牌开发商尽管两年未拿地，但却仍有一定的货量在销售。当前哈尔滨核心城区的楼盘都以改善型项目为主，相对去化速度更快，也是品牌房企较为集中的区域。

　　“相反，去化相对较慢的区域为松北区。松北区是哈尔滨后来开发的一个产业新区，当年该区集中出让很多土地，包括后来万达转给融创的融创茂就位于那个位置。”上述开发商人士说到。

　　据快手理想家统计，目前哈尔滨在售项目数量约70个左右，分布在哈尔滨各个区域，其中香坊、道外、松北区项目居多，均价普遍在7000-9000元/平方米，整体以刚改产品为主。

　　“均价在8600元/平方米左右，这对于一个常住人口接近1000万的省会城市来说，不是很高了。”据哈尔滨当地房产中介人士介绍，目前，市区改善小区房价在1.5万/平方米左右，大部分电梯小区单价维持在1万元左右。

　　房价均值在九千以下，这或当地供需失衡有关。同策研究院分析祖冰洋介绍，由于早期政府土地供应大幅放量，近几年哈尔滨市场一直处于供过于求的状态，虽然近几年土地供应规模已大幅收缩，但长期供需比依然维持高位。

　　在易居研究院提供的《2023年11月100个典型城市新建商品住宅库存去化周期表》中，哈尔滨位列第九，去化周期为58.6个月。

　　哈尔滨也曾南下卖房

　　库存高企同时，据快手理想家东北区域负责人何安介绍，近几年，越来越多包括哈尔滨在内的东北人流出也加大了其去库存的难度。

　　其中，“转战”云南西双版纳购房，颇有接替三亚成为“东北第五省”的趋势。据悉，西双版纳的房地产市场从11月起进入旺季，10月到11月的租房比例约占整个市场的40%到60%，“2023年约十几万人来到西双版纳，预估其中有将近两万五千人是东北人。”

　　为应对置业需求外溢，哈尔滨近年来也出台了一系列“留人”“抢人”举措。

　　2021年10月，哈尔滨便率先在国内出台了《促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，人才购房补贴发放金额在东北核心四城中排在第一梯队，且允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，希望能够借此解决人口外流，吸引全国各地人才在哈尔滨“安居筑巢”。

　　同年，哈尔滨修改了人口与计划生育条例，明确实施生育三孩政策，要求用人单位设立育儿假，政府将实施育儿补贴制度、增加托育供给等。

　　2023年11月，哈尔滨出台了十四条扶持措施，明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房，同时有6条内容涉及住房公积金放宽，并对公寓库存去化加大支持。

　　激活本地购房需求的同时，当地企业也开始尝试将外地购房人引入哈尔滨。

　　2023年9月9日到9月11日，在南京为期3天的房产推介会上，哈尔滨13家房企带来了21个房地产项目和近5000套房源，其中包括滨江地产、汇龙地产、昆仑地产等黑龙江省内房企，也包括绿城、万科等国内知名房企。

　　“就像本地人去三亚、西双版纳买房过冬，我们也可以把南方的购房人吸引来过夏天。”一位本地开发商称，主打“夏住哈尔滨”“清凉地产”。

　　不过，虽然最终未有南方“小土豆”在上述房产推介会上购买哈尔滨房产，但这个冬天，其却在以旅游的方式响应这座热忱的北方城市，也不失为对哈尔滨经济的另一种拉动。